Pour les acheteurs d’un logement
Combien puis-je emprunter pour un logement ?
Saisissez vos salaires mensuels bruts, le taux et la durée. Nous calculons votre salaire net et partons d’une charge mensuelle d’un tiers de votre revenu net, la règle empirique de Wikifin. En ajoutant vos fonds propres, vous voyez aussi votre budget d’achat. C’est une approximation : en Belgique, il n’existe pas de tableau légal, la banque décide.
Combien puis-je emprunter ?
| Détail | Montant |
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Explication : combien puis-je emprunter pour un logement ?
En Belgique, il n’existe pas de tableau légal qui fixe combien vous pouvez emprunter. Chaque banque évalue elle-même si vous pouvez rembourser le prêt. Une règle empirique courante, aussi de Wikifin (FSMA) : votre remboursement mensuel ne devrait pas dépasser un tiers de votre revenu net. Si vous avez d’autres crédits, leur remboursement est encore déduit.
La banque examine en outre la quotité: le prêt divisé par la valeur du bien. La Banque nationale (BNB) attend des banques qu’elles limitent les prêts au-delà de 90% de la valeur. Pour les primo-acquérants, 35% des nouveaux prêts peuvent dépasser 90%, dont 5% au maximum au-delà de 100%. Pour les autres acheteurs, c’est 20%, et pas au-delà de 100%. Un prêt de plus de 90% avec une charge mensuelle de plus de 50% de vos revenus est considéré comme risqué.
La différence entre le prix et le prêt, plus les droits d’enregistrement et les frais de notaire, vous les payez avec vos fonds propres. En Flandre, vous payez en 2026 2% de droits d’enregistrement sur votre unique habitation propre, en Wallonie 3%. À Bruxelles, c’est 12,5%, mais vous ne payez rien sur les premiers 200 000 € si le prix ne dépasse pas 600 000 €.
Questions fréquentes
Combien pouvons-nous emprunter avec 3 500 € et 2 800 € brut par mois ?
En net, cela fait environ 2 400,40 € et 2 220,28 € : ensemble 4 620,68 € par mois. Un tiers de ce montant fait 1 540,23 € par mois. À 3,5% d’intérêt sur 25 ans, vous pouvez ainsi emprunter environ 309 480, € sur 20 ans environ 266 872 €. Employés, temps plein, pas d’enfants à charge ni d’autres crédits.
Un tiers de vos revenus est-il une règle légale ?
Non. C’est une règle empirique, que Wikifin de la FSMA utilise aussi. Les banques regardent votre situation globale : ce qu’il vous reste après le remboursement, votre ménage, vos autres frais et votre apport personnel. Sous Plus d’options, vous pouvez saisir un autre pourcentage.
De combien d’apport personnel ai-je besoin ?
Au moins la différence entre le prix et le prêt, plus les droits d’enregistrement et les frais de notaire. Un logement de 350 000 € en Flandre avec un prêt de 309 480 € : 40 520 € plus 7 000 € de droits d’enregistrement (2%), soit 47 520 € au total, sans frais de notaire. Saisissez vos fonds propres pour voir immédiatement combien vous devez encore emprunter.
Puis-je emprunter plus de 90% de la valeur ?
Parfois. La BNB attend des banques qu’elles limitent les prêts au-delà de 90%. Pour les primo-acquérants, 35% des nouveaux prêts peuvent dépasser 90%, dont 5% au maximum au-delà de 100%. Pour les autres acheteurs, c’est 20%, et pas au-delà de 100%. C’est la banque qui décide si vous en faites partie.
Combien de droits d’enregistrement vais-je payer ?
Pour votre unique habitation propre en 2026 : 2% en Flandre (le gouvernement flamand a annoncé 3% à partir de 2027), 3% en Wallonie. À Bruxelles 12,5%, mais rien sur les premiers 200 000 € si le montant ne dépasse pas 600 000 €. Des conditions s’appliquent, par exemple y habiter vous-même. Pour une construction neuve, vous payez la TVA au lieu des droits d’enregistrement.
Pourquoi la banque donne-t-elle un autre montant ?
Chaque banque a ses propres règles. Elle tient parfois compte aussi de votre pécule de vacances et de votre prime de fin d’année, d’une autre durée, ou regarde ce qui reste à votre ménage après le remboursement. Ce calculateur est une approximation.
Attention : indication, pas un conseil en crédit hypothécaire
Ce calcul est une indication, pas un conseil en crédit hypothécaire ; le prêteur décide. En Belgique, il n’existe pas de tableau légal fixant combien vous pouvez emprunter : chaque banque évalue elle-même votre capacité de remboursement, dans le cadre des attentes de la BNB. Ce calculateur utilise une règle empirique et constitue donc une approximation. Hypothèses : employés avec un salaire fixe à temps plein, taux fixe, remboursement mensuel fixe. Aucun droit ne peut être tiré de ce résultat.
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Sources & valeurs utilisées
| Élément | Montant | Statut |
|---|---|---|
| Salaire net par partenaire | moteur Brut-net : 13,07% ONSS, bonus à l’emploi, CSSS ; sans pécule de vacances ni prime de fin d’année | ONSS |
| Précompte professionnel | formule-clé à partir du 1-1-2026 (isolé, enfants chez le partenaire 1) | approximation |
| Charge mensuelle | un tiers du revenu net, moins les autres crédits (modifiable) | règle empirique de Wikifin, pas une norme légale |
| Segment à risque | prêt au-delà de 90% de la valeur et charge mensuelle au-delà de 50% du revenu disponible : au maximum 5% des nouveaux prêts | BNB |
| Quotité (LTV) | seuil de 90% (habitation propre) ; primo-acquérants : 35% des prêts peuvent le dépasser, dont 5% au maximum au-delà de 100% ; autres acheteurs 20%, pas au-delà de 100% | BNB |
| Prêt | mensualité fixe ; taux mensuel = (1 + taux annuel)^(1/12) − 1 | règle de calcul |
| Droits d’enregistrement Flandre | 2% pour l’unique habitation propre (acte en 2026 ; 3% annoncé à partir de 2027), sinon 12% | Flandre |
| Droits d’enregistrement Bruxelles | 12,5% ; pas de droits sur les premiers 200 000 € si le montant ne dépasse pas 600 000 € | Bruxelles Fiscalité |
| Droits d’enregistrement Wallonie | 3% pour l’unique habitation propre (depuis le 1-1-2025), sinon 12,5% | Wallonie.be |
| Fonds propres et budget d’achat | budget d’achat = prêt sur la base des revenus + fonds propres ; reste à emprunter = prix d’achat + droits d’enregistrement − fonds propres (pas sous 0 €) ; les fonds propres ne modifient pas le prêt | règle de calcul |
| Épargne | au moins assez pour les frais annexes : droits d’enregistrement, honoraires du notaire, frais d’acte | Wikifin |
| Non compris | frais de notaire, frais de l’acte hypothécaire, assurance solde restant dû et assurance habitation, pécule de vacances et prime de fin d’année, conditions des régions | attention |
- BNB – Seuils et marges de tolérance des attentes prudentielles pour les nouveaux crédits hypothécaires (LTV, DSTI) (en néerlandais)
- BNB – Rapport macroprudentiel 2026 (attentes prudentielles pour les crédits hypothécaires maintenues, PDF) (en néerlandais)
- Wikifin (FSMA) – Combien pouvez-vous emprunter pour l’achat d’un bien immobilier ? (de préférence pas plus d’un tiers de vos revenus)
- Wikifin (FSMA) – De quel budget avez-vous besoin pour devenir propriétaire d’un logement ? (épargne au moins pour les frais annexes)
- Vlaanderen.be – Taux réduit du droit de vente pour l’achat de l’unique habitation propre (2%) (en néerlandais)
- Région de Bruxelles-Capitale – Abattement sur les droits d’enregistrement (12,5%, premiers 200 000 € exonérés jusqu’à 600 000 €) (en néerlandais)
- Wallonie.be – Fiscalité immobilière : droits d'enregistrement habitation propre et unique 3% (depuis le 1er janvier 2025)
- Sécurité sociale (socialsecurity.be) – Quelles cotisations un employeur paie-t-il ? (notamment 13,07 % travailleur, réduction structurelle)
- ONSS – Instructions administratives : bonus à l’emploi (montants à partir du 1er septembre 2026)
- SPF Finances – Calcul du précompte professionnel (formule-clé à partir du 1er janvier 2026, annexe III AR/CIR 92, MB 29-12-2025)
- ONSS – Instructions administratives : cotisation spéciale de sécurité sociale (CSSS)
Vérifié le 8 octobre 2026.