Voor kopers van een woning
Hoeveel kan ik lenen voor een woning?
Vul jullie brutomaandlonen, de rentevoet en de looptijd in. We rekenen jullie nettoloon uit en gaan uit van een maandlast van één derde van jullie netto-inkomen, de vuistregel van Wikifin. Dat is een benadering: in België bestaat geen wettelijke tabel, de bank beslist.
Hoeveel kan ik lenen?
| Opbouw | Waarde |
|---|
Uitleg: Hoeveel kan ik lenen voor een woning?
In België bestaat geen wettelijke tabel voor hoeveel je mag lenen. Elke bank beoordeelt zelf of je de lening kunt terugbetalen. Een veelgebruikte vuistregel, ook van Wikifin (FSMA): je maandelijkse aflossing ligt best niet hoger dan één derde van je netto-inkomen. Heb je andere kredieten, dan gaat die afbetaling er nog af.
Daarnaast kijkt de bank naar de quotiteit: de lening gedeeld door de waarde van de woning. De Nationale Bank (NBB) verwacht dat banken leningen boven 90% van de waarde beperkt houden. Voor startende kopers mag 35% van de nieuwe leningen boven 90% gaan, waarvan hoogstens 5% boven 100%. Voor andere kopers is dat 20%, en niet boven 100%. Een lening boven 90% met een maandlast boven 50% van je inkomen geldt als risicovol.
Het verschil tussen de prijs en de lening, plus de registratierechten en de notariskosten, betaal je met eigen geld. In Vlaanderen betaal je in 2026 2% registratiebelasting op je enige eigen woning, in Wallonië 3%. In Brussel is het 12,5%, maar op de eerste € 200.000 betaal je niets als de prijs niet hoger is dan € 600.000.
Veelgestelde vragen
Hoeveel kunnen we lenen met € 3.500 en € 2.800 bruto per maand?
Netto is dat ongeveer € 2.400,40 en € 2.220,28: samen € 4.620,68 per maand. Eén derde daarvan is € 1.540,23 per maand. Bij 3,5% rente over 25 jaar kunnen jullie daarmee ongeveer € 309.480 lenen, over 20 jaar ongeveer € 266.872. Bedienden, voltijds, geen kinderen ten laste en geen andere kredieten.
Is één derde van je inkomen een wettelijke regel?
Nee. Het is een vuistregel, die Wikifin van de FSMA ook gebruikt. Banken kijken naar je hele situatie: wat je overhoudt na de aflossing, je gezin, je andere kosten en je eigen inbreng. Onder Meer opties kun je een ander percentage invullen.
Hoeveel eigen inbreng heb ik nodig?
Minstens het verschil tussen de prijs en de lening, plus de registratierechten en de notariskosten. Een woning van € 350.000 in Vlaanderen met een lening van € 309.480: € 40.520 plus € 7.000 registratiebelasting (2%), samen € 47.520, zonder notariskosten.
Mag ik meer dan 90% van de waarde lenen?
Soms. De NBB verwacht dat banken leningen boven 90% beperkt houden. Voor startende kopers mag 35% van de nieuwe leningen boven 90% gaan, waarvan hoogstens 5% boven 100%. Voor andere kopers is dat 20%, en niet boven 100%. Of jij erbij hoort, beslist de bank.
Hoeveel registratierechten betaal ik?
Voor je enige eigen woning in 2026: 2% in Vlaanderen (de Vlaamse regering kondigde 3% aan vanaf 2027), 3% in Wallonië. In Brussel 12,5%, maar niets op de eerste € 200.000 als het bedrag niet hoger is dan € 600.000. Er gelden voorwaarden, bijvoorbeeld dat je er zelf gaat wonen. Op een nieuwbouwwoning betaal je btw in plaats van registratierechten.
Waarom geeft de bank een ander bedrag?
Elke bank heeft eigen regels. Ze rekent soms ook met je vakantiegeld en eindejaarspremie, met een andere looptijd, of kijkt naar wat er na de aflossing overblijft voor je gezin. Deze rekenhulp is een benadering.
Let op: indicatie, geen hypotheekadvies
Deze berekening is een indicatie, geen hypotheekadvies; de geldverstrekker beslist. In België bestaat geen wettelijke tabel voor hoeveel je mag lenen: elke bank beoordeelt je terugbetalingscapaciteit zelf, binnen de verwachtingen van de NBB. Deze rekenhulp gebruikt een vuistregel en is dus een benadering. Uitgangspunten: bedienden met een vast voltijds loon, vaste rentevoet, vaste maandelijkse aflossing. Aan deze uitkomst kunnen geen rechten worden ontleend.
Klopt er iets niet of mis je iets? Laat het weten
Bronnen & gebruikte waarden
| Onderdeel | Waarde | Status |
|---|---|---|
| Nettoloon per partner | rekenkern van Bruto-netto: 13,07% RSZ, werkbonus, BBSZ; zonder vakantiegeld en eindejaarspremie | RSZ |
| Bedrijfsvoorheffing | sleutelformule vanaf 1-1-2026 (alleenstaande, kinderen bij partner 1) | benadering |
| Maandlast | één derde van het netto-inkomen, min andere kredieten (aanpasbaar) | vuistregel Wikifin, geen wettelijke norm |
| Risicovol segment | lening boven 90% van de waarde én maandlast boven 50% van het beschikbaar inkomen: hoogstens 5% van de nieuwe leningen | NBB |
| Quotiteit (LTV) | drempel 90% (eigen woning); startende kopers: 35% van de leningen mag erboven, waarvan hoogstens 5% boven 100%; andere kopers 20%, niet boven 100% | NBB |
| Lening | vaste mensualiteit; maandrente = (1 + jaarrente)^(1/12) − 1 | rekenregel |
| Registratierechten Vlaanderen | 2% voor de enige eigen woning (akte in 2026; 3% vanaf 2027 aangekondigd), anders 12% | Vlaanderen |
| Registratierechten Brussel | 12,5%; geen rechten op de eerste € 200.000 als het bedrag hoogstens € 600.000 is | Brussel Fiscaliteit |
| Registratierechten Wallonië | 3% voor de enige eigen woning (sinds 1-1-2025), anders 12,5% | Wallonie.be |
| Niet meegerekend | notariskosten, kosten van de hypotheekakte, schuldsaldo- en woningverzekering, vakantiegeld en eindejaarspremie, voorwaarden van de gewesten | let op |
- NBB – Drempels en tolerantiemarges van de prudentiële verwachtingen voor nieuwe hypothecaire leningen (LTV, DSTI)
- NBB – Macroprudentieel verslag 2026 (prudentiële verwachtingen voor hypotheekleningen gehandhaafd, PDF)
- Wikifin (FSMA) – Hoeveel kan je lenen voor je aankoop van een onroerend goed? (best niet meer dan één derde van je inkomen)
- Vlaanderen.be – Verlaagd tarief in het verkooprecht voor de aankoop van de enige eigen woning (2%)
- Brussels Hoofdstedelijk Gewest – Abattement op de registratierechten (12,5%, eerste € 200.000 vrij tot € 600.000)
- Wallonie.be – Fiscalité immobilière: droits d'enregistrement habitation propre et unique 3% (depuis le 1er janvier 2025)
- Sociale Zekerheid (socialsecurity.be) – Welke bijdragen betaalt een werkgever? (o.a. 13,07% werknemer, structurele vermindering)
- RSZ – Administratieve instructies: werkbonus (bedragen vanaf 1 september 2026)
- FOD Financiën – Berekening van de bedrijfsvoorheffing (sleutelformule vanaf 1 januari 2026, Bijlage III KB/WIB 92, BS 29-12-2025)
- RSZ – Administratieve instructies: bijzondere bijdrage voor de sociale zekerheid (BBSZ)
Gecontroleerd op 8 oktober 2026.